疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对

　　疫情防控形势下，房地产行业各形态受到一定的影响，阻碍着行业整体的提质增效和转型发展，也可能引发相关诉讼进入司法程序。为有效应对未来时期内可能出现的与疫情有关的房地产诉讼，本文首先分析疫情期间房地产纠纷的总体面向，在把握主要争点的基础上，分类阐述不同种类房地产合同涉及的具体法律问题，并提出针对性的司法对策，以期为疫情防控工作提供有力的法治保障。

　　一、疫情期间房地产纠纷的总体面向

　　当前因疫情防控，房屋买卖合同等房地产类合同的一方当事人无法按时履约，为避免承担合同法第一百零七条的违约责任，该方当事人通常诉诸合同法第一百一十七条的不可抗力规定，认为疫情属于不可抗力，故请求免除违约责任。

　　根据法律规定，当事人可以根据不可抗力主张免除合同约定的违约责任，或者诉诸解除合同。对此诉求，司法实践中着重需要解决的问题存在于以下三个方面：一是能否将疫情认定为不可抗力从而适用不可抗力的相关法律规则；二是何种情形下当事人解除合同的请求应当得到支持；三是免除违约责任的范围是全部免除还是部分免除。

　　二、疫情期间房地产纠纷可能涉及的法律问题

　　(一) 房屋买卖合同纠纷

　　疫情防控形势下，房屋买卖合同的履行可能出现以下障碍，造成合同一方当事人提起诉讼。

　　一是对于因疫情导致的买受人付款迟延，出卖人因无法依约及时获得房屋对价而诉请买受人承担违约责任，买受人以疫情属于不可抗力为由抗辩免于承担责任。疫情的发生可能对买受人的现场支付款项、支付房款的能力造成影响，进而导致按照付款进度应当支付的金额延期支付。

　　二是疫情对网签、贷款等流程产生阻碍，导致当事人无法依约完成房屋买卖交易的，一方当事人以对方不履行办理网签、贷款等手续的义务诉请承担违约责任，另一方以不可抗力抗辩免于承担责任。

　　(二) 房屋租赁合同纠纷

　　疫情发生后，房屋租赁合同履行中受到影响显著的为商铺的承租人、长租公寓的承租人和厂房写字楼的承租人。由于各地对疫情的防控，商业、服务业大量闭店停业，造成商铺的承租人处于停业状态，厂房写字楼处于停止生产和停止办公状态，故承租人诉请出租人减免疫情期间发生的租金。长租公寓的承租人则面临着地区间流动暂停导致的无法回到租住地，或者自疫区返回小区时被隔离等，承租人此时会诉诸出租人退还房屋空置期间的租金。

　　(三) 建设工程施工合同纠纷

　　在房地产各行业中，建设工程是受此次疫情冲击较为显著的行业，突出表现为：由于施工人员具有地域流动性、施工现场人员较为聚集，因此各地区均针对建设工程施工采取了短期内叫停的防控措施。在政策影响下，建设工程合同的承包人面临无法施工作业导致的竣工延误，另可能叠加停工期间的设备材料损失，产生的连锁效应是开发商可能向买受人逾期交房。发包人要求追究承包人逾期竣工的违约责任，承包人在诉讼中则以不可抗力进行抗辩。

　　(四) 时效和期间问题

　　疫情发生后，法院系统亦采取了相应的防控措施， 导致当事人通过起诉行使请求权客观上存在一定的障碍，进而造成诉讼时效期间的经过。当事人在疫情平稳后向法院起诉的，可能主张诉讼时效的中止。

　　另外，当事人享有合同撤销权，但由于自身感染疫情或交通管制等原因，无法到达法院起诉的，可能造成行使撤销权的除斥期间的经过。依据合同法第五十五条，除斥期间作为不变期间，不具有诉讼时效可以中止的特征。

　　三、疫情期间房地产纠纷的司法应对

　　(一) 疫情的性质及其产生的法律后果的认定

　　对于不可抗力的情形，在民法总则第一百八十条和合同法第一百一十七条中作出了概括性的规定。我们认为，对于疫情发生时合同尚在履行过程中的，本次疫情符合不可抗力之不能预见和不能避免的特征，对于在具体的房地产类案件中，疫情造成的损害后果是否能够克服，不可一概而论，需要具体地进行考察：对于因疫情影响造成合同无法继续履行或对合同履行造成显著障碍的，应当认定为不可抗力；而疫情未能显著影响合同的正常履行的，则不应当将不可抗力纳入考量范围。

　　关于疫情产生的法律后果的界定，既需要考察法律规定和基本法理，也需要秉承公平原则和诚实信用原则将不可抗力风险在当事人之间进行公平分配。

　　01、解除合同应当满足不能实现合同目的条件

　　合同法第九十四条规定了因不可抗力不能实现合同目的的，当事人享有法定解除权。根据文义理解，只有不可抗力对合同履行的影响达致无法实现合同目的的程度，才产生合同解除的法律效果。在具体裁判时，应当明确：一是本着促进交易的合同法价值导向，应当谨慎认定合同目的不能实现；二是对于合同仅因疫情发生而一时不能履行或部分不能履行的情况，当事人起诉判决解除合同的，可视具体情况释明当事人变更诉讼请求为变更合同。根据合同法第七十七条，通过双方协商，双方可将合同约定的履行时间和违约责任承担方式进行一致变更。

　　如双方当事人在合同中对合同目的做出特别约定，且因疫情导致合同目的无法实现的，当事人据此主张解除合同，应当予以支持。如合同中约定，出卖人系出于特定目的出售房屋，且明确要求买受人应当在特定时间内支付款项，若因受疫情影响款项未到位导致出卖人合同目的无法实现的，出卖人有权据此主张解除合同。

　　我们认为，在判决解除合同时，需严格把握不能实现合同目的的情形。

　　02、免除违约责任的范围与疫情的影响相关联

　　对于未履约方因不可抗力能够免除的违约责任范围，民法总则第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”合同法第一百一十七条规定，“根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”故因不可抗力而免责的范围，应当与疫情的原因力大小相关联。根据因果关系的判断理论，不可抗力作为合同履行的介入因素，如能够独立造成合同不能履行的后果，则将中断如当事人其他违约行为等因素对该后果的影响，不可抗力对合同不能履行后果的影响达到最大，此时未履约方的免责范围也达到最大，即违约方全部免除责任；反之亦然，当不可抗力的介入影响较小时，则存在当事人其他违约因素对合同履行的影响，未履约方的免责范围变小，仅部分地免除违约责任。

　　而对于不满足不可抗力要件，未履约方依据公平原则主张免除责任的，我们认为，也应当遵循前述因果关系的判断思路，考虑疫情及防控工作对于合同履行的实际影响，公平公允地处理当事人之间的权利义务关系。

　　因此，未履约方免除承担违约责任的范围，应当根据疫情对其造成的影响具体地加以判断。

　　03、合同各方可积极协商减轻损失

　　当前疫情防控工作处于关键期，如果宽松地理解疫情造成合同不能履行、不能实现合同目的的情形，则可能导致大量的房地产类交易的终止，进而影响合同各方的合法权益，对行业的长期稳定发展也会造成不利影响。因此，我们倡导房地产交易各方在疫情对合同的履行形成障碍时，积极协商合同的履行方式和履行进度，以降低疫情对各方带来的经济损失。

　　其主要依据在于以下两方面。一是合同法第一百一十八条规定了未履约方具有及时通知对方、减轻可能给对方造成的损失、提供证明的义务。未履约方通过发送不能履行合同的通知，启动双方对于合同履行状况的交涉，既能够让对方了解疫情对合同履行造成的实际障碍，以获得对方理解，又能够提示未履约方尽可能多地采取措施避免损失的扩大。双方在协商过程中可依据合同法第七十七条，将涉及合同履行的具体条款予以变更。二是合同法的鼓励交易原则也可支持促进合同各方的积极协商。鼓励交易原则认为，通过交易才能够满足不同交易主体对不同的使用价值的追求，才能够实现资源的优化配置和资源的最有效利用。因此，在疫情已经对市场交易形成冲击的情况下，更应审慎地认定合同解除，应在严格防控疫情的前提下，更好地贯彻鼓励交易的合同法原则。

　　因此，在疫情对合同履行造成障碍时，合同各方可以通过共同协商，以降低疫情对当事人合法权益造成的影响。

　　(二)房屋买卖合同纠纷所涉法律问题的认定

　　在房屋买卖合同纠纷中，对于出卖人因买受人迟延付款要求买受人承担违约责任的案型，应当区分看待疫情对买受人付款行为造成的影响。一是疫情通过影响买受人的付款方式导致付款迟延的，我们认为，原则上不应当免除买受人的迟延付款责任。随着科技的发展，支付方式日益丰富、便利，付款义务的履行并不需要双方当事人到场，故除非买受人受疫情影响入院治疗，否则即使被隔离，亦不妨碍其付款义务的履行，买受人主张受疫情影响要求免除迟延付款责任的，不应当予以支持。但双方当事人在合同中对付款方式有当面交接等特别约定的除外。二是疫情通过影响买受人的付款能力导致付款迟延的，我们认为，一般也不应当作为免责的事由。首先，因疫情影响支付能力的情况纷繁复杂，如因疫情导致银行放款迟延、因疫情导致经营不善收入不足、甚至可能是买受人的债务人因疫情导致履行迟延等，上述情形虽然可能影响买受人的经济能力，但与买受人迟延付款之间并不存在直接的因果关系；其次，付款系买受人的主要合同义务，当买受人原定的款项来源受阻时，有义务提前通过其他方式筹得款项；再次，可能影响买受人支付能力的情形复杂，出卖人在签订合同时无义务亦无能力考察买受人的支付能力及款项来源，要求出卖人承担买受人支付能力不足的风险有失公平。

　　对于因无法办理网签、贷款等手续，一方要求另一方承担迟延履行的违约责任的案型，另一方依据不可抗力主张免责的，应当予以支持。因为网签、贷款、产权转移登记、交付房屋等手续的办理需要双方当事人到场，故如当事人因受疫情影响无法及时到场办理上述手续，有权要求免除迟延履行的违约责任。目前北京市亦发布公积金贷款政策允许针对缴存职工个人的延后放款。但需注意的是，第一，当事人应属于客观上无法到场。如被要求隔离或处在交通管制区域无法返回合同履行地，因而无法按期履行合同的，才能够主张免除违约责任；如仅因担心被传染而拒绝到场履行合同义务，则不能免除其迟延履行的违约责任。第二，双方之后有继续履行合同的义务。在相关影响因素消除后的合理期间内，办理手续的客观条件恢复，则双方当事人均有义务继续履行合同，否则亦应当依据合同约定及法律规定承担违约责任。

　　(三) 房屋租赁合同纠纷所涉法律问题的认定

　　对于房屋租赁合同纠纷中承租人减免租金的诉讼请求能否得到支持，首先，应当考察双方签订的房屋租赁合同中是否有对疫情等情形发生时免除租金的约定，如有明确约定，则支持承租人免除停业、空置期间租金的请求。

　　其次，考量疫情对承租人造成的停止营业和停止使用是否无法克服。一是商铺租赁。如商铺承租人短期停业后又开业经营营业额下降的、商铺因与居民衣食住行关系密切保持营业仅客流量降低的，属于正常的商业风险范畴。且随着当前国民经济发展水平的总体提升，各行业抵御商业风险的能力不断增强，因此对于以上的经营障碍，不应当认定为无法克服的情况。但如属于受到疫情冲击较大的行业，例如农贸市场内的商铺，则可能面临长期关闭等待检验或永久性关闭的风险，此时应当考虑因疫情影响免除承租人的租金。目前北京市在防控疫情时期减免中小微企业房租的措施已经出台，可为该类租赁租金问题的处理提供一定的参考。二是住宅租赁。承租人虽然在隔离或管控期间无法实际居住租赁房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的损失，继续履行合同、支付租金对承租人而言并不构成明显的不公平，承租人要求减免租金的，一般不予支持。三是厂房及写字楼租赁。虽然因疫情影响各地相继发布通知推迟复工时间，但基本系将原春节假期延长一至两周，并不会对承租人的生产、经营造成实质性的影响，故承租人要求减免租金的，一般不予支持。但承租人有证据证明确因疫情导致停工、停产较长时间的，可以结合停工时间、停工损失及租金标准等因素，由法院酌情确定是否应当减免停工期间的房屋租金。

　　再次，租金减免的数额。当前，合同法对租赁合同履行期间的租金减免比例并无直接规定，因此考虑适用合同法总则的公平原则进行处理。合同法第五条公平原则中规定了“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”我们认为，对租金减免数额的裁量需要把握以下原则：一是衡量双方在疫情期间，保持租赁关系情况下各自的损益情况，如出现承租人亏损明显大于出租人，则应当降低承租人应当支付的租金数额；二是损益情况的判断应当参照同地区、同行业在特定时期的总体状况，以承租人举证证明的经营状况在行业平均值以上或以下，酌情判定应当减免的租金数额。同时，也应当鼓励在当前情形下，出租人、承租人双方能够秉持公平原则和诚实信用原则对承租人应当支付的租金数额进行积极的协商，以减少各方的损失数额，保持租赁关系的稳定和源头上化解矛盾纠纷。

　　综上，对于承租人的租金减免诉求，首先应当考察租赁合同中是否有对于疫情情形的约定，有约定则从约定；如无约定，则继续考察疫情对承租人造成的停止营业、无法使用是否无法克服；如可以克服，则承租人的租金减免诉求不应得到支持，如不能克服，则属于减免的范畴，具体的租金减免数额应当根据公平原则加以确定。

　　(四) 建设工程施工合同纠纷所涉法律问题的认定

　　建设工程施工合同纠纷中，关于发包人的诉求能否得到支持，首先，建设工程施工合同中，对因疫情等情形造成工期延误的责任有约定的，应当遵循约定，分配双方的损失。

　　其次，对于合同中无约定的，应当具体地考察疫情造成的影响是否可以克服。疫情对建设工程的影响为施工过程的停止，对于连续进行的施工过程而言，停止施工将导致整体工期的推迟，因此通常可认为是不能克服的情况。但是，也应当考虑地区政策、工程工期、原料来源等因素对工期推迟造成的实际影响。例如在不同地区，疫情防控政策规定的不同停工期限对于同样工期的工程如期竣工的影响是不同的；在同一地区、同样长度的停工期限的情况下，建设工程施工合同的履行期限长于装饰装修合同的履行期限，二者受疫情影响的程度也是不同的，因此合同的履行期限也是确定疫情影响能否被克服的因素。

　　对此，我们认为，应当进行全面的考量，综合判断疫情对建设工程施工合同履行造成的影响是否可以克服，合理分配双方的工程逾期竣工损失。

　　(五) 房地产合同履行中时效和期间问题的认定

　　针对实体法中的诉讼时效中止问题，我们认为，首先，对民法总则第一百九十四条中的不可抗力，应当结合第一百八十条的定义予以理解。但需要注意对不能克服要件，需要考察疫情发生和当事人无法行使请求权之间的关系，而不再考察对合同实际履行造成的影响。其次，对于诉讼时效的重新计算，应当准确把握“中止原因消除之日”的认定，从当事人和诉讼流程两个角度进行考察：一是当事人自身是否恢复健康，是否能够进行诉讼活动；二是诉讼流程中是否已经消除因疫情防控造成的障碍，当事人能否在到达法院后顺利提起诉讼。

　　而对于撤销权除斥期间的经过，首先，当事人可以通过邮寄、在线等方式先行向法院寄送起诉材料，并保存回执作为请求法院撤销合同的凭证；其次，法院亦保留邮寄接收渠道，提供更为便捷的在线立案方式，以保证当事人的期间利益。

　　因此，对于认定疫情是否造成诉讼时效中止，需要结合民法总则的规定予以考察；而对于撤销权除斥期间的经过，则应当更多从程序上为当事人提供诉讼便利。

　　来源：北京市第一中级人民法院